探访河北秦皇岛综合保税区

日前，红星新闻记者接到来自河北迁安市天洋城小区业主(xiǎoqūyèzhǔ)反映，该(gāi)小区物业存在以电梯卡限制未交费业主使用电梯的情况。

一名住户(zhùhù)告诉红星新闻记者，该小区每栋楼有两部电梯，物业公司(wùyègōngsī)将(jiāng)其中(qízhōng)一部(yībù)从地库上楼的电梯装上梯控，需要刷卡才能使用；另一部电梯自由使用。没有交物业费的业主不能使用电梯卡。就这个情况，业主今年1月向迁安市住房和城乡建设局反映过，住建局向物业发出了责令整改通知书，可是到现在仍然有一部电梯需交物业费刷卡才能使用，这给业主生活(shēnghuó)带来极大不便。

6月(yuè)14日，该小区物业公司负责人告诉红星新闻记者，物业费包含了电梯维修费和能耗费(hàofèi)，这样是为了保护电梯，降低损耗。现在每栋(měidòng)楼两部电梯，一部是缴费业主(yèzhǔ)可以使用的电梯，一部是所有都可以使用的电梯。

迁安市住(zhù)房和城乡建设局物业管理中心一名工作(gōngzuò)人员表示，之前发出的(de)责令整改通知是(shì)用的市场监管部门的规定(guīdìng)（《河北省消费者权益保护条例》），物业管理部门没有这方面规定能够针对物业公司的做法进行管理。此后住建局也(yě)在督促业委会进一步协商拿出方案。难题是，如果取消梯控会有缴费业主认为损害了他们的利益，让工作陷入两难。

不(bù)交物业费，物业公司限制电梯使用

天洋城小区一名(yīmíng)业主告诉红星新闻记者，该小区有24栋高度在18层到34层的住宅楼，总共6000余户居民。因为一些(yīxiē)业主对物业公司(wùyègōngsī)不满意不交物业费。每栋楼有两部电梯。物业公司在一部电梯里装了梯控，给缴过物业费的业主发电梯卡，刷卡才能使用。需要刷卡的电梯是从地库(dìkù)直通楼上(lóushàng)的，另一部电梯是从一楼上楼。如果没有(méiyǒu)电梯卡，车停在地库，就要先爬楼到一楼，再上电梯。

另一名业主告诉红星新闻记者，天洋城小区(xiǎoqū)的前任物业公司在2021年就给电梯装过梯控，当时不交物业费(wùyèfèi)两部(liǎngbù)电梯都不能用，引发了居民(jūmín)强烈不满。新一任物业公司2021年至今开始管理该小区，也陆续在加装、启动梯控。2022年3月业主就向住建局反映(fǎnyìng)过，随后又多次(duōcì)反映。今年1月，迁安市住建局向物业公司发出了责令整改通知书。

红星新闻记者获取的这份责令整改通知书显示，福建大名城物业管理(wùyèguǎnlǐ)有限公司迁安市分公司涉嫌(shèxián)存在对(duì)服务管理的天洋城小区限制业主使用电梯等消费者行使物权权利(quánlì)的行为，违反《河北省消费者权益保护条例(tiáolì)》第三十二条第二款的规定。根据《河北省消费者权益保护条例》第六十七条的规定，责令立即停止违法行为；于2025年01月9日前改正。此外(cǐwài)，取消限制业主使用电梯的行为。

今年(jīnnián)1月，迁安市住建局向物业公司发出责令整改通知书

但是5个月过去，小区电梯依然没有取消(qǔxiāo)梯控。

6月14日，该小区物业公司负责人告诉红星新闻记者，在当地，许多小区都装有梯控，都是交了物业费才能(cáinéng)享受电梯使用，物业费包含了电梯维修费和能耗费(hàofèi)，这样是为了(wèile)保护电梯，降低损耗。现在每栋楼两部电梯，一部是缴费(jiǎofèi)业主可以使用的(de)电梯，一部是都可以使用的电梯。向住(zhù)建局投诉的是没有交物业费的业主。该小区的物业费含卫生费、电梯费、消防、照明、二次供水、用电、维修。“他们不交费(jiāofèi)还想使用电梯，这钱谁出？”

物业无权用梯控等逼迫业主(yèzhǔ)交费

记者梳理发现，多地(duōdì)都曾出现类似的物业费捆绑电梯使用的情况，住建部门的公开答复都是这样的做法(zuòfǎ)不合法。

连云港市海州区人民法院曾发布一起案例。某小区物业管理公司在提供物业服务过程中，将(jiāng)缴纳(jiǎonà)物业费与电梯门禁卡(kǎ)绑定，业主在缴纳物业费后也(yě)仅能到达自己所居住的(de)楼层。业主陈某诉至本院，要求某物业管理公司立即停止将物业费用和(hé)电梯卡进行绑定的行为，停止电梯按键的楼层限制的行为，一次性支付精神损害赔偿金(péichángjīn)2000元并公开赔礼道歉。最终，法院判决：某物业管理公司立即停止物业费用和电梯卡绑定的行为，停止电梯按键的楼层限制行为；驳回(bóhuí)原告陈某的其他诉讼请求。

案例中显示，法官解释是，根据民法典规定，业主(yèzhǔ)对其建筑(jiànzhù)物专有部分享有占有、使用(shǐyòng)、收益和处分的权利。根据民法典第二百(dìèrbǎi)七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务(fúwù)用房，属于业主共有。门禁(ménjìn)电梯是房屋（住宅）的一部分，所有权归业主所有，而非物业公司，物业公司无权设置使用障碍，限制业主使用电梯自由出入。物业公司和业主之间是服务关系，如果业主不能按时按约交纳物业费，物业公司可以通过法律途径解决，但其无权利用门禁、梯控等措施逼迫(bīpò)业主交费(jiāofèi)。

催收物业费(wùyèfèi)与电梯使用权不能挂钩

对此，浙江铁券律师事务所高级合伙人张永辉律师表示(biǎoshì)，物业费属于服务(fúwù)合同债权，电梯(diàntī)使用权属于物权，二者(èrzhě)法律性质不同，物业无权以限制物权实现债权，即使部分业主(yèzhǔ)欠费，物业也应通过诉讼等合法途径追缴，而非“捆绑”公共服务。电梯属于建筑物共有(yǒu)(gòngyǒu)部分，业主依法享有共有和共同管理的(de)权利。物业公司未经法定程序擅自加装梯控或将其与物业费绑定，构成对业主物权的侵害。民法典(mínfǎdiǎn)第944条明文禁止物业以停水、停电等方式催缴物业费，法院判例明确将“限制电梯使用”纳入此类禁止行为。在一些地方，有地方立法支持处罚。如《哈尔滨市电梯安全管理条例(guǎnlǐtiáolì)》规定，物业因此限制乘梯的，可处1万元至5万元罚款。

张永辉(zhāngyǒnghuī)还表示，加装梯控属于改建共有设施(shèshī)，必须经业主共同决议，需由专有部分面积及业主人数“双(shuāng)三分之二”参与表决，且参与表决者中“双过半”同意。未经程序即违法，物业单方(dānfāng)安装的梯控，业主可起诉要求拆除。

河南泽槿律师事务所主任付建认为，民法典明确规定物业服务人不得采取停止供电、供水等方式催交物业费，限制电梯使用同理不可(kě)取。所以，催收物业费与电梯使用权不能(bùnéng)挂钩，物业应通过合法途径如催告、诉讼或仲裁来催收。业主(yèzhǔ)(yèzhǔ)可向当地(dāngdì)房管部门投诉(tóusù)，投诉不成则可推动成立业主委员会，加强业主与物业谈判的筹码。物业拆除梯控、恢复电梯正常使用，若因限制使用遭受损失，业主还可主张赔偿。